Der Verkauf von Immobilien in Mexico löst die ISR aus, die Einkommensteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf. Die ISR wird auf Ihren tatsächlichen Gewinn berechnet, nicht auf den gesamten Verkaufspreis, und der notario behält die Zahlung beim Abschluss ein. Zu verstehen, was Sie absetzen können und ob die Hauptwohnsitz-Befreiung gilt, verändert Ihren Erlös erheblich.
Was besteuert wird und auf welcher Grundlage
Die ISR besteuert den Gewinn aus dem Verkauf, nicht den gesamten Verkaufspreis. Dieser Gewinn wird berechnet, indem der ursprüngliche Kaufpreis (angepasst an die Inflation nach offiziellen Indizes), abzugsfähige Ausgaben und dokumentierte Modernisierungen vom Verkaufspreis abgezogen werden. Der Steuersatz für Einzelpersonen kann je nach Höhe des Gewinns und der spezifischen Situation des Verkäufers bis zu 35% betragen. Der notario führt diese Berechnung durch und behält die Zahlung beim Abschluss ein. Es lohnt sich daher, Ihre Unterlagen frühzeitig zusammenzustellen.
Was Sie vor der Steuerberechnung abziehen können
Das mexikanische Einkommensteuergesetz (Ley del ISR) erlaubt mehrere Abzüge, die die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage reduzieren:
Immobiliengutachten
Rechnungen für Renovierungen und Modernisierungen, die auf den Namen des Eigentümers ausgestellt sind
Gebühren für notario und Eigentumsübertragung aus dem ursprünglichen Kauf
Provisionen an die Immobilienagentur oder den Makler
Wann Sie möglicherweise gar nichts schulden
Es gibt eine Befreiung, aber alle Bedingungen müssen gleichzeitig erfüllt sein: Die Immobilie muss Ihr Hauptwohnsitz sein (sie gilt nicht für Grundstücke oder Gewerbeimmobilien), der steuerfreie Betrag ist auf 700.000 UDIS begrenzt (ungefähr 5 Millionen Pesos, je nach aktuellem UDI-Wert), Sie müssen durch Verbrauchsabrechnungen oder Ihren Wählerausweis nachweisen, dass die Immobilie tatsächlich bewohnt wurde, und Sie dürfen in den letzten drei Jahren keine andere Immobilie verkauft haben.
Weitere Punkte, die vor dem Verkauf geprüft werden sollten
Die Grundsteuer muss vor der Formalisierung des Verkaufs vollständig bezahlt sein.
Die Mehrwertsteuer fällt beim Verkauf eines gebrauchten Hauptwohnsitzes im Allgemeinen nicht an, kann jedoch für Gewerbeimmobilien oder nicht zu Wohnzwecken genutztes Land gelten.
Registrierungs- und notario-Gebühren werden üblicherweise vom Käufer übernommen, obwohl der Verkäufer diese nach Verhandlung übernehmen kann.
Die Kurzfassung
Die ISR hängt von Ihrem tatsächlichen Gewinn ab, nicht von Ihrem Verkaufspreis. Im Voraus zu wissen, was Sie abziehen können und ob die Hauptwohnsitz-Befreiung gilt, verändert das Endergebnis erheblich. Der notario bestätigt die finale Summe vor Ihrer Unterschrift.
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