Der angegebene Preis einer Immobilie ist selten das, was Sie am Ende tatsaechlich zahlen. Die Kaufnebenkosten in Mexico liegen in der Regel bei 5 % bis 8 % des Immobilienwerts, zusaetzlich zum vereinbarten Preis. Die meisten dieser Posten sind gesetzlich oder durch die Gebuehrenordnung des notario festgelegt, was bedeutet, dass sie vorhersehbar sind, sobald Sie sie kennen.
Die fuenf Kostenpunkte, die die Gesamtsumme ausmachen
Hier ist, was ein auslaendischer Kaeufer tatsaechlich zusaetzlich zum vereinbarten Preis zahlt:
Grunderwerbsteuer (ISAI): ungefaehr 2 % bis 4 % des Immobilienwerts, je nach Gemeinde. Dies ist fast immer der groesste einzelne Posten der Kaufnebenkosten.
Gebuehren fuer den notario: Zahlung an den notario fuer die Pruefung des Titels, die Ausarbeitung und Registrierung der Urkunde sowie die Einbehaltung der anfallenden Steuern, in der Regel 1 % bis 2 %, gestaffelt nach dem Wert.
Oeffentliches Register und Bescheinigungen: Eintragung der Urkunde plus die Bescheinigung ueber Lastenfreiheit, die Katasterbescheinigung und das Wertgutachten, ungefaehr 0,5 % bis 1 %.
Einrichtung des fideicomiso: fuer auslaendische Kaeufer 1.500 bis 2.500 USD an Bank-Treuhand- und Genehmigungsgebuehren, zusaetzlich einer jaehrlichen Verwaltungsgebuehr von 500 bis 700 USD.
Wertgutachten und Verwaltungskosten: das offizielle Gutachten und geringe Bearbeitungsgebuehren, in der Regel Festbetraege.
Warum der angegebene Wert so wichtig ist
Das Wichtigste zu verstehen ist, dass sich die meisten dieser Kosten nach dem eingetragenen Wert der Immobilie richten und nicht nach einer Pauschale. Die Grunderwerbsteuer wird von der Gemeinde festgelegt, weshalb preisgleiche Immobilien in verschiedenen Gemeinden in Oaxaca leicht unterschiedliche Betraege aufweisen koennen. Die Gebuehren fuer den notario folgen einer aehnlichen regulierten Staffelung.
Gerade weil diese Kosten wertbasiert sind, besteht eine haeufige und illegale Versuchung darin, den Kaufpreis zu niedrig anzugeben, um die Steuerrechnung zu senken. Tun Sie das nicht: Es setzt Sie Strafen aus, untergraebt Ihre eingetragene Steuerbasis und erhoeht letztendlich die Kapitalertragsteuer, die Sie bei einem spaeteren Verkauf schulden.
Die Zahlungsregel, die die meisten Kaeufer ueberrascht
Das ist der Teil, der Erstkaeufer in Mexico am meisten ueberrascht. Gemaess den Bestimmungen von Mexico zur Geldwaeschebekaempfung, die von der SAT und der Financial Intelligence Unit (ehemals SPPLD) verwaltet werden, sind grosse Barzahlungen bei Immobiliengeschaeften eingeschraenkt. Der Kauf von Immobilien wird als "gefaehrdete Aktivitaet" eingestuft, und der notario ist gesetzlich verpflichtet, Transaktionen ab einem festgelegten Schwellenwert zu identifizieren und zu melden: 8.025 UMA, was 941.412,75 mexikanischen Pesos entspricht.
Die praktische Erkenntnis ist einfach: Zahlen Sie nicht bar. Ueberweisen Sie Betraege unabhaengig vom genauen Betrag immer per Bankueberweisung, damit ein dokumentierter Nachweis von Ihrem Konto bis zum Abschluss vorliegt. Dieser Nachweis schuetzt Ihren eingetragenen Titel, stellt Ihre Anschaffungskosten fuer kuenftige Kapitalertragsteuerberechnungen fest und haelt Sie von Untersuchungen zur Geldwaeschebekaempfung fern.
Kosten, die auslaendische Kaeufer oft uebersehen
Die jaehrliche Gebuehr des fideicomiso, die leicht vergessen wird, da sie nach dem Abschluss und nicht waehrenddessen anfällt.
Titelversicherung: optional, aber eine Ueberlegung wert, wenn Sie mit dem mexikanischen Titelsystem nicht vertraut sind; eine Police aus den USA kostet in der Regel einen kleinen Bruchteil des Immobilienwerts.
Waehrungs- und Ueberweisungskosten: Wechselkursspannen und internationale Ueberweisungsgebuehren bei einer grossen Transaktion von USD in MXN koennen sich unbemerkt auf Tausende von Dollar summieren; vergleichen Sie die Kurse, bevor Sie Geld senden.
Unabhaengige rechtliche Pruefung: Die Beauftragung eines Rechtsanwalts unabhaengig vom notario zur Pruefung von Vertraegen und Titel ist bei einem sechsstelligen Kauf gut angelegtes Geld.
Laufende Grundsteuer und HOA-Gebuehren: Die jaehrliche Grundsteuer ist nach US-Standards niedrig, aber die Instandhaltungsgebuehren fuer Eigentumswohnungen sind eine reale wiederkehrende Ausgabe, die Sie einkalkulieren sollten.
Renovierung und Genehmigungen: Wenn Sie bauen oder umbauen moechten, sind kommunale Genehmigungen und Bausteuern ein separater Posten, den die Nebenkostenberechnung nicht abdeckt.
Wer was bezahlt
In Mexico übernimmt der Käufer den Großteil der Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Gebühren des notario, Registereintragung, Zertifikate und die Einrichtung des fideicomiso. Der Verkäufer übernimmt in der Regel seine eigene Kapitalertragsteuer (ISR) und die Provision seines Maklers. Es empfiehlt sich, diese Aufteilung schriftlich im Vorvertrag zu bestätigen, damit beim Abschlusstermin nichts neu verhandelt wird.
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