Vender una propiedad en Mexico genera el ISR, el impuesto sobre la renta por la ganancia de la venta. El ISR se calcula sobre tu ganancia real, no sobre el precio total de venta, y el notario retiene el pago en el cierre. Entender qué puedes deducir y si aplica la exención por casa habitación cambia significativamente la cantidad final que recibes.
Qué se grava y sobre qué base
El ISR grava la ganancia de la venta, no el precio total de venta. Esa ganancia se calcula restando del precio de venta el precio original de compra ajustado por inflación según índices oficiales, los gastos deducibles y las mejoras documentadas. La tasa para personas físicas puede llegar hasta el 35%, dependiendo del monto de la ganancia y la situación específica del vendedor. El notario realiza este cálculo y retiene el pago en el cierre, por lo que conviene reunir la documentación con suficiente anticipación.
Lo que puedes restar antes de calcular el impuesto
La Ley del Impuesto sobre la Renta de Mexico (Ley del ISR) permite varias deducciones que reducen la base gravable:
Avalúos de la propiedad
Facturas por remodelaciones y mejoras, emitidas a nombre del propietario
Honorarios del notario y gastos de escrituración de la compra original
Comisiones pagadas a la agencia o agente inmobiliario
Cuándo podrías no deber nada en absoluto
Existe una exención, pero se deben cumplir todas las condiciones al mismo tiempo: la propiedad debe ser tu casa habitación (no aplica para terrenos o propiedades comerciales), el monto exento tiene un tope de 700,000 UDIS, aproximadamente 5 millones de pesos según el valor actual de la UDI, debes comprobar que realmente habitaste la propiedad mediante recibos de servicios o tu credencial para votar, y no debes haber vendido otra propiedad en los últimos tres años.
Otros puntos que conviene revisar antes de vender
El impuesto predial debe estar completamente pagado antes de formalizar la venta.
El IVA generalmente no aplica a la venta de una casa habitación usada, pero puede aplicar a propiedades comerciales o terrenos no residenciales.
Los gastos de registro y del notario acostumbran ser cubiertos por el comprador, aunque el vendedor puede asumirlos si se negocia.
La versión corta
El ISR depende de tu ganancia real, no de tu precio de venta. Saber con anticipación qué puedes deducir y si aplica la exención por casa habitación cambia significativamente la cantidad final que te llevas. El notario confirma la cifra final antes de firmar.
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