El precio anunciado de una propiedad rara vez es lo que termina pagando en realidad. Los gastos de cierre en Mexico suelen representar del 5% al 8% del valor de la propiedad, además del precio acordado. La mayoría de estos conceptos están fijados por ley o por el arancel del notario, lo que significa que son predecibles una vez que los conoce.
Los cinco costos que componen el total
Esto es lo que paga un comprador extranjero además del precio acordado:
Impuesto sobre adquisición (ISAI): aproximadamente del 2% al 4% del valor de la propiedad, según el municipio. Este es casi siempre el gasto de cierre más grande.
Honorarios del notario: pago al notario por verificar el título, redactar e inscribir la escritura y retener los impuestos aplicables, por lo general del 1% al 2%, en una escala progresiva según el valor.
Registro Público y certificados: inscripción de la escritura más el certificado de libertad de gravamen, certificado catastral y certificado de avalúo, aproximadamente del 0.5% al 1%.
Constitución del fideicomiso: para compradores extranjeros, de $1,500 a $2,500 USD en cuotas bancarias y permisos del fideicomiso, más una cuota anual de mantenimiento de $500 a $700 USD.
Avalúo y costos administrativos: el avalúo oficial y honorarios menores de tramitación, generalmente montos fijos.
Por qué importa tanto el valor declarado
Lo más importante que debe entender es que la mayoría de estos costos se calculan en función del valor registrado de la propiedad, no como una cuota fija. El impuesto sobre adquisición lo determina el municipio, razón por la cual propiedades con precios idénticos en diferentes municipios de Oaxaca pueden tener cuentas ligeramente distintas. Los honorarios del notario siguen una escala regulada similar.
Precisamente porque estos costos se basan en el valor, una tentación común, e ilegal, es subdeclarar el precio de compra para reducir la cuenta de impuestos. No lo haga: lo expone a sanciones, debilita su base de costo registrada y termina inflando el impuesto sobre la renta por ganancia de capital que deberá cuando finalmente venda.
La regla de pago que toma por sorpresa a la mayoría de los compradores
Esta es la parte que más sorprende a los compradores primerizos en Mexico. Bajo el marco de prevención de lavado de dinero en Mexico, administrado por el SAT y la Unidad de Inteligencia Financiera (anteriormente conocida como SPPLD), los pagos grandes en efectivo en operaciones inmobiliarias están restringidos. La compra de bienes raíces está clasificada como una "actividad vulnerable", y el notario está legalmente obligado a identificar y reportar las operaciones iguales o superiores a un umbral definido: 8,025 UMA, equivalente a $941,412.75 pesos mexicanos.
La conclusión práctica es simple: no pague en efectivo. Independientemente del monto exacto, siempre transfiera los fondos mediante transferencia bancaria, para que exista un rastreo documentado desde su cuenta hasta el cierre. Ese historial documental protege su título registrado, establece su base de costo para futuros cálculos de ganancia de capital y lo mantiene al margen de cualquier escrutinio de prevención de lavado de dinero.
Costos que los compradores extranjeros suelen pasar por alto
La cuota anual del fideicomiso, fácil de olvidar porque recurre después del cierre, no durante este.
Seguro de título: opcional, pero vale la pena considerarlo si no está familiarizado con el sistema de títulos de Mexico; una póliza contratada en EE. UU. suele costar una pequeña fracción del valor de la propiedad.
Costos de divisas y transferencias: los márgenes de tipo de cambio y las comisiones de transferencias internacionales en una transacción grande de USD a MXN pueden sumar miles de dólares en silencio; compare tipos de cambio antes de enviar los fondos.
Revisión legal independiente: contratar a un abogado independiente del notario para revisar los contratos y el título es dinero bien invertido en una compra de seis cifras.
Impuesto predial continuo y cuotas de mantenimiento: el impuesto predial anual es bajo según los estándares de EE. UU., pero las cuotas de mantenimiento del condominio son un costo recurrente real que vale la pena presupuestar.
Remodelación y permisos: si planea construir o remodelar, los permisos municipales y los impuestos de construcción son un concepto separado que las cifras de cierre no cubren.
Quién paga qué
En México, el comprador cubre la mayor parte de los gastos de cierre: el impuesto sobre adquisición, los honorarios del notario, la inscripción en el registro, los certificados y la constitución del fideicomiso. El vendedor generalmente cubre su propio impuesto sobre la renta (ISR) y la comisión de su agente. Conviene confirmar esta distribución por escrito en el contrato de promesa de compraventa, para que nada se renegocie al momento del cierre.
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